miércoles, junio 20, 2007

The property ladder

Los británicos, como los españoles, también llevan ya media década obsesionados con la compra de vivienda. Todo ciudadano de este país tiene la aspiración de poder echar el pie a la property ladder o "escalera de la propiedad", expresión que ilustra la idea de que hay que meterse a toda costa en la compra de algún piso o chalé, por modesto que sea, para más adelante utilizarlo como escalón que nos permita adquirir otro inmueble mejor y más grande, y así sucesivamente. En el Reino Unido también han sufrido varios años de incrementos descabellados de precios hasta que, hace un par de años, la cosa se estabilizó. Desde entonces el mercado se ha mantenido bastante plano, salvo moderados repuntes esporádicos.

Las similitudes con el caso español, sin embargo, son limitadas. Para mí la más llamativa es que en el Reino Unido no se construye mucha vivienda nueva. Las principales poblaciones suelen tener un "cinturón verde" o green belt a su alrededor que las autoridades se suelen mostrar reticentes de urbanizar. Las promociones inmobiliarias suelen ser de escala bastante pequeña. En el Reino Unido los pueblos no deciden multiplicar por diez su población, ni sienten la necesidad de construir varios campos de golf en sus aledaños, y eso que aquí no tienen los problemas de suministro de agua que hay en países más meridionales.

Otra diferencia son los tipos de interés, más altos en el Reino Unido que en la eurozona (al menos medio punto por encima). Aunque esto encarece las hipotecas, comprarse una casa en este país sale más barato que en España. Recuerdo haber visto una tabla en el Economist hace tiempo en la que se comparaba el sobrecoste en impuestos, abogados y otros gastos similares, excluidos intereses y coste del capital, de adquirir una vivienda en distintos países de Europa. España estaba entre los países más caros. Los británicos pagan un impuesto del 1% de stamp duty cuando los inmuebles superan las 60.000 libras, y del 3% cuando exceden las 250.000. Mucho menos que el 7% de IVA o de transmisiones patrimoniales y otros impuestos surtidos que te endosan en España.

De todos estos temas, en cualquier caso, hablo de oídas, ya que yo no llegué a comprarme casa en Inglaterra (ojalá hubiese podido hacerlo en su momento; ahora estaría forrado). Jorge, sin embargo, está en medio de este trance, y nos cuenta los entresijos del proceso de compraventa de inmuebles en esta entrada de su blog. Mañana, si todo va bien, le van a dar las llaves de su primera casa. ¡Enhorabuena! y buena suerte con todo.

Actualización 21-Jun
Di, quien desde hace poco es también una orgullosa home owner, nos cuenta en los comentarios de esta entrada (enlace) un montón de detalles interesantes sobre la compra de vivienda en el Reino Unido.

Enlace: Alea Jacta Est (Diario de A Bordo)

8 comentarios:

Di dijo...

Otra de las cosas que destacan de la compra y venta de pisos en UK son los intermediarios (en mi opinión la base del"full employment" británico que tánto envidiamos en Europa):

1.La casa suele encontrarse a través de una agencia inmoviliaria, que se endorsa un 1-2% del precio de la venta del bolsillo del vendedor.

2. La hipoteca suele negociarse a través de un "mortgage broker", que se lleva un porcentaje del banco. Aunque suene a tufillo, el broker negocia la hipoteca más ventajosa para su cliente (el comprador, no el banco) y suele salir más barato y ser más fácil que ir directamente al banco.
El broker también te puede negociar el seguro, aunque uno puede utilizar un broker específicamente para ello!

3. Los papeleos del piso (conveyancing) se suelen hacer a través de un abogado (solicitor). El comprador y el vendedor tienen su propio abogado, que es el representante legal. La conveyancing consiste en elaborar el contrato de venta (una triste hoja y un inventario) verificar que el piso no tiene deudas (contribuciones o facturas inpagadas, y que los vendedores no están en bancarrota), escriturar el piso en el Land Registry (que (VIVA INGLATERRA) se puede hacer por internet pagando online 5 pounds) y pagar el Stamp Duty.
Otra cosa importante es que todos los dineros pasan por la cuenta del abogado (avance del banco y depósito)

Cada abogado cobrará unas 600 libras por sus servicios, además de los gastos del Land Registry (200), stamp duty (1-3%) y searches.

3. Surveyor. El banco te obliga a peritar y pagar el peritaje del piso para asegurarse que no se está cayendo. Es muy normal que el peritaje salga mal y el precio del piso se renegocie, o se retire la oferta (SUBJECT TO CONTRACT AND SUBJECT TO SURVEY). Conozco más de un caso en el que la casa se estaba hundiendo (subsidence) porque una bomba cayó en los alrededores durante la guerra mundial. Estamos hablando de un país donde muchas de las casas son victorianas y (como sabréis) las casas victorianas apaenas tienen cimientos.
La survey suele costar entre 200-700 pounds, dependiendo del banco y el surveyor. El surveyor suele ser una empresa distinta contratada por el banco.

4. El banco. Por supuesto. El banco te cobrará una tarifa por apertura de hipoteca y demás fees. En UK la competencia es atroz, con miles de Building Societies y bancos, así que los fees tienden a ser bajos, aunque suelen cebarse en los first time buyers y gente con menos dinero. Calcula unas 400-1000 pounds.


5.La cadena. En inglaterra, los bancos permiten tener comprarte una casa manteniendo la misma hipoteca. Teniendo en cuenta lo ventajoso de los tipos de interés hace un par de años (bendito 3%!), los ingleses suelen subir un escalón en la property ladder en cuanto pueden. El catch es que el banco te obliga a tener siempre una casa que asegure el préstamo. De ahí la cadena.
La cadena consiste en una serie de gente que compra y vende en el mismo día. Puede involucrar de 3 a 7 personas. 4 es un número bastante normal.
Ésto quiere decir que tienes que multiplicar el número de intermediarios y multiplicarlo por la longitud de la cadena. Cuántos te salen? Pues éso, full employment!!!!!!

Las cadenas pueden convertirse en un infierno. Primero porque todo el mundo tiene que ponerse de acuerdo en una fecha. Segundo porque basta que un intermediario (agente, abogado...) sea un gilipollas para que todo se convierta en un estres. Tercero porque como en la bendita Inglaterra el contrato solo es legal tras el intercambio de contratos (ver el post de Jorge) cualquiera puede rebajar el precio de la oferta y hacer que la cadena se rompa. También la survey puede salir mal, o el banco denegar la hipoteca. No es fácil evitar las cadenas ya que la mayoría de las casas en el mercado están en cadenas y no es tan fácil (para un europeo acostumbrado al parquet y al alicatado) encontrar una casa a gusto.

Hay todo UN MUNDO DE INTERMEDIARIOS (bridging loans) dedicados a reparar cadenas rotas por un módico precio...más intermediarios y más employment!.

En general es más fácil comprar en inglatrra ya que es la obsesión nacional.

Ah! Los escoceses son más listos y el sistema es distinto y menos estresante en escocia. Gales e Inglaterra tienen la misma ley.

Tmabién os podría hablar de la jerarquía de casas en inglaterra (flat < maisonette < terraced < end of terrace < semidetached < dettached < cottage....) y de otras particulariades surrealistas del mundo inmobiliario, como los leaseholds/freeholds, y los buenos barrios y los malos barrios, y cosas así, pero no quiero aburrir a las ovejas....y además éste no es mi blog! Doh! Sorry!!!!!

Elsinora dijo...

Gracias por la info a los dos. Y a mí si me interesa lo de la maisonette, porque vivo en una y porque me parece muy curiosa la variedad de nombres que tienen las casas en la Pérfida así que Di, cuando tengas un rato... quedaría estupendo un post sobre la vivienda inglesa en tu blog ;-)))

Jorge dijo...

Gracias por la mención, me alegra comunicar que ya tengo las llaves. La casa está vacía y ahora toca llenarla con muebles y demás. La tarea se presenta monumental así que paciencia y al toro.

Mi casa es una terraced house de la época victoriana similar a las de esta foto. Como bien dice Di los tipos de casas/pisos varían mucho en el Reino Unido y la verdad es que cuesta un poco entender las distintas diferencias/implicaciones de las diferentes posibilidades viniendo de un país como España dónde casi todo el mundo vive en pisos relativamente idénticos entre sí.

Otro detalle inportante asociado al concepto de "property ladder" es que la idea general es que hay que subirse a la escalera cuanto antes ya que cada vez resulta más difícil hacerse un hueco en el mercado inmobiliario.
Yo creo que estó es como el pez que se muerde la cola ya que por esa ansia de comprar casas que todos tenemos los precios siguen subiendo, estos es, la histeria colectiva aumenta a su vez y la gente cree que ha de comprar cuanto antes porque sino el día de mañana no podrá permitírselo.

Saludos

Di dijo...

Yo también vivo en una maisonette, Elsi..bueno en una semidetached maisonette que al parecer da más puntos (?????).

Otra peculiaridad de comprar casas en inglaterra...no se habla de metros, ni siquiera de pies cuadrados, sino de número de habitaciones...da igual lo grande que sean.

Y otra es que por ejemplo, en una casa victoriana, el garden flat es más caro que el hall floor flat y éste más que el top floor flat a pesar de que el garden es más oscuro, muchas veces húmedo, y el hall floor flat más facil de robar que el top. la razón es el jardín y los techos altos....En españa los bajos y primeros suelen ser más baratos no?

En una terrace, el end of terrace (es decir, en una calle de casas adosadas, la última que está sólo adosada por un lado ) es más cara...cuando en españa nos parecería que es más fría y valdría menos.

En fin, como dice Jorge, para el comprador español, el mercado inmobiliario inglés es como estar en la luna...pero uno aprende rápido y hasta le coge el gusto a cosas que los ingleses valoran muchísimo...como las chimeneas y la decoración de época o "period features".

En fin, que os animo a que os subáis a la property ladder....es más fácil de lo que parece, y mucho más ventajoso que en España porque, AY!AMIGOS!, los beneficios de la venta de tu primera casa son LIBRES DE IMPUESTOS, y si son de una segunda casa tienes hasta 8000 libras de beneficios libres de impuestos. Además que si compras para alquilar, las primeras 4000 (creo) son libres de impuestos si dices que son por gastos que te origina la casa....POR ÉSO SUBEN LOS PISOS AQUÍ, non te fa! Por éso y por la ***** de ***** de Sarah Benny, la presentadora del programa de televisión "The Property Ladder", que ha obsesionado a toda la nación con la especulación inmobiliaria y ha hecho que las ventas de Dulux color Magnolia se disparen!!!!!

Como apreciaréis, el que sale peor parado aquí es el first time buyer y el que menos pasta o pisos tiene.POR ESO HAY QUE SUBIRSE A LA LADDER.Comprar un piso, however, no desgrava nada(desgravar? What is that?)


En fin, chicos, nos vemos en la property ladder! :-D

Perdón por el megacomment, pero mi religión me prohibe hablar de propety ladder en mi blog, que se me ponen los pelos de punta y se me chuchurrría la peineta.

El Ratón Caramelón dijo...

Leyendo esto me da la impresión que en España estamos en 1500. Solo con leer libre de impuestos me he puesto cachondo jajajajajajaja.

Gracias por esta información que repartís.

Un abrazo

Nacho dijo...

Las claves, como casi siempre, son los impuestos y las regulaciones a la hora de construir. En España los impuestos son muy altos para comprar y para vender. Si además le unimos el hecho de lo que hay que untar al concejal de turno par que recalifique un terreno baldío pues ahí tenemos el meollo de la cuestión.
Si fuera tan fácil como poder construir allí donde hay un terreno no protegido (parques nacionales, naturales...) el precio del suelo bajaría, y con ello el de las casas. Pero eso no interesa a la financiación de los partidos políticos.
Saludos.

Elsinora dijo...

Gracias por la información. Interesting.

Anónimo dijo...

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